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新希望地產高溢價拿地背后:總負債超過800億元 歸母凈利潤下滑

來源:中國網財經 時間:2020-05-06 12:44:40

去年以來,四川房企新希望地產頻繁高調現身土地市場。

中指研究院數據顯示,新希望地產2019年拿地金額為319億元,行業排名第28。2019年4月,新希望地產29.26億元競得溫州地塊,溢價率30%;6月在南寧拿的地塊,溢價率50%;同年8月9日,新希望地產以6.45億元拿下寧波市江北區宅地,溢價率60%。由此,新希望地產被貼上“瘋狂”、“激進”的標簽。

今年的4月22日,新希望地產擊敗金地、保利等17家房企,以23.6億元的價格拿下佛山里水洲村地塊,溢價率約48%,折合樓面價約18252元/平方米(已扣除11930平方米配建)。

據了解,這是佛山歷史上第二高樓面單價地塊??硕饛V州區域首席分析師肖文曉稱,未來項目售價至少要賣到3萬元/平方米才能夠實現盈利。新希望地產對此說法是否認同,公司如此高溢價拿地面臨的風險,中國網財經記者致電致函新希望地產試圖采訪,但截至發稿未收到回復。

高溢價拿地背后,規模擴張訴求強烈

對房企的高溢價拿地,有房地產評論員在接受中國網財經記者采訪時表示,與土地市場制度有關,即“價高者得”。由于地方政府在控制地價上缺乏相應策略,地價上漲的結果由房企來承擔。一些中小型房企若頂不住資金壓力,就會面臨著轉型或被淘汰的風險。還有分析師告訴中國網財經記者,高地價預示著后期開發入市的時間會被拉長,房企正常的拿地、開發、銷售高周轉模式遭遇挑戰。

上述房地產評論員認為,新希望地產大舉拿地,或與其對規模的訴求有關。有媒體報道稱,新希望地產2019年定下了“三年沖千億”的目標,對此目標的真偽,中國網財經記者未能從新希望地產方面獲得證實。

不過,從克而瑞披露的銷售數據來看,新希望地產近幾年規模擴張確實迅猛,兩年增長了4倍多。2017年和2018年,新希望地產的流量銷售金額分別為141.5億元和303.1億元,行業排名第112和第79;2019年全口徑銷售金額則達到了735.9億元,行業排名第50,但同期權益銷售金額僅為404.8億元,行業排名第63,權益占比約為56%。而數據顯示,流量金額千億以上的房企中,絕大部分企業的權益占比都在70%以上。

盡管新希望地產規模在快速擴張,然而在2019年的兩會上,新希望地產母公司新希望董事長劉永好卻曾表示,“地產業務是被逼出來的,會堅定地以農產品和食品為主業。”

總負債超過800億元,歸母凈利潤下滑

頻繁高價拿地也給新希望地產帶來一些問題,比如負債走高。新希望地產近期發布的債券年報顯示,截至2019年末,公司總負債金額為838.7億元,而2017年和2018年底這個數據分別為415.11億元和545.95億元。

此外,2017-2019年末,新希望地產的資產負債率分別為79.54%、76.62%和76.6%。對此,中誠信證評在一份評級報告中指出,在新希望地產業務規模擴大的背景下,之所以財務杠桿比率呈現波動下降態勢,主要是得益于股東增資、留存收益積累和永續債,使得公司自有資本快速提升。簡言之,公司通過擴大分母的形式,使快速增長的債務得以“隱形”。

中國網財經記者還注意到,新希望地產也在不斷“借新還舊”。

2019年7月,新希望地產2019年公司債券項目狀態更新為“已回復交易所意見”,擬發行金額為17億元,所募資金將用于償還兩筆債務;2020年4月30日,新希望地產“平安-光大-新希望1-3期資產支持專項計劃項目”狀態更新為“已受理”,擬發行金額20億元。

負債走高的同時,新希望地產的歸母凈利潤也出現了近5年來的首次走低。2019年,新希望地產實現營業收入182.58億元,同比增長19.78%;凈利潤24.62億元,同比增長15.64%;歸屬于母公司股東的凈利潤為15.8億元,同比下滑13.19%,這也是此項指標近5年來首次下滑。

投訴維權頻發,一項目需整改的質量問題近萬條

在規模擴張的過程中,新希望地產的項目也屢因質量問題遭遇業主投訴。

近期,有南寧新希望•錦官城一期業主在人民網地方領導留言板發文,稱剛交付不久房子就出現漏水等問題。隨后,相關部門的給出的回復是:新希望•錦官城一期于2019年12月30日完工交付房屋業主。經核查,該小區一期業主共計1581戶。截至2020年4月上旬,購房業主向物業公司反映需整改的質量問題共8356條,因春節后受新冠肺炎疫情影響,工人不足,以致整改工作受影響。目前,外地工人已陸續返崗,經開區管委會已督促錦官置業公司增加工人,目前已完成6768條問題整改。

來源:人民網地方領導留言板

而在溫州市網絡問政平臺上,有業主稱,溫州新希望十一峯在房屋建筑中使用海沙,經鹿城區質監站進入現場取件并委托華星檢測公司對海沙作出檢測報告,顯示該海沙樣品氯含量高達0.05%,根據2010年發布<<海沙混凝土應用技術規范>﹥JGJ 206-2010和住建委等部門<<關于加強海沙開采運輸銷售使用管理通知﹥>規定,要求海沙中氯離子含量不得大于0.03%,該海沙已嚴重超標。不過,溫州鹿城區住建局隨后給出的回復是”經溫州華星建材檢測有限公司檢測,該工程現場砂含氯離子量符合相關要求”,

而新希望地產在溫州的項目被維權并非這一處。據溫州當地多家媒體2019年7月報道,新希望立體城將入戶大廳當店面賣,業主們認為這是“欺詐銷售”。該小區還曾因樓間距過于狹窄、曬不到太陽等問題遭遇投訴。

上述投訴目前進展如何,新希望地產將如何平衡規模擴張與項目質量之間的關系,中國網財經記者也在發給新希望地產的采訪函中提及,但截至發稿未獲得回復。(記者 安平)

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